Detrazione del 36% e doveri dell’amministratore condominiale
(per i lavori ammessi alle
agevolazioni vedi tabella in documento a parte)
La grande maggioranza
delle richieste di detrazione fiscale per le opere di recupero proviene
senz’altro dai condomini, per un semplice motivo: .è più difficile che siano
eseguiti lavori “in nero”. Basta infatti
che un solo condomino decida di denunciare l’evasione fiscale oppure che
l’amministratore condominiali si rifiuti (in fondo, non paga di tasca sua e si
assume solo delle responsabilità) perché si sia costretti a chiedere regolari
fatture e tutti i permessi comunali necessari. E allora, tanto vale chiedere
l’agevolazione.
La detrazione compete,
in linea di principio, solo per i lavori su unità abitative e loro pertinenze.
Tuttavia, nel caso di opere su parti comuni condominiali, essa può spettare
anche a proprietari e inquilini di immobili non abitativi situati nel
palazzo(per esempio negozi, uffici, laboratori). A una condizione, però:
che la superficie delle unità destinate
a residenza superi il 50% della superficie totale. Quando invece la superficie
delle unità non residenziali è prevalente, la detrazione sulle spese per le
parti comuni è applicata solo per i proprietari o possessori di unità
residenziali (in ragione dei millesimi di spesa affrontata).
La scelta se richiedere
o meno la detrazione può essere presa da una delibera dell’assemblea condominiale.
A presentare la documentazione al Centro di servizi di Pescara sarà, nei
palazzi dove esiste l’amministratore (obbligatorio, quando i condomini sono più
di quattro) l’amministratore stesso, oppure uno qualsiasi dei condomini che se
ne assuma le responsabilità. Nessuna
norma vieta, comunque, di delegare ai compiti burocratici un professionista
esterno, tenendo conto comunque egli non potrà sottoscrivere la Comunicazione
di inizio lavori a Pescara.
Ci si può chiedere: l’amministratore
ha comunque l’obbligo di curare la burocrazia per il 36%? Può rifiutarsi? Se
non esiste una delibera, può “dimenticarsi” chiedere la detrazione? Non ci
risulta esistano sentenze a proposito. Se l’assemblea non decide diversamente c’e
comunque da ritenere che l’amministratore abbia obbligo di richiedere la
detrazione: infatti la comunicazione della
documentazione è indispensabile per
legge per poter godere degli
sconti fiscali. In caso contrario i
condomini ai quali sarebbe impedito l’esercizio di diritto riconosciuto dalla
normativa fiscale potrebbero citarlo per danni. Quindi non è indispensabile (anche
se resta consigliabile) che l’assemblea
gli conferisca un apposito mandato. Da ciò deriva una conseguenza:
l’amministratore non ha diritto a un onorario aggiuntivo, in quanto la sua
retribuzione deve ritenersi comprensiva
di tutte le prestazioni inerenti il suo mandato.
Quindi l’impegno burocratico per la detrazione del professionista non va
per forza retribuito. La Cassazione (sentenza 12 marzo 2003 n. 3596) ha inoltre
chiarito che nulla in più è dovuto per la tenuta di assemblee straordinarie,
per esempio quelle in cui si deliberino le opere. Se però l’amministratore assume
il ruolo di direttore di lavori straordinari, o comunque è autorizzato da una
delibera ad ha un rilevante ruolo di coordinamento, è d’uso riconoscergli un
compenso extra rispetto all'onorario pattuito annualmente, che una
sentenza (pretore di Perugia 6 febbraio
1998, n. 9), ha stabilito pari al 2%dell’importo dell’appalto. Prudenza vuole, comunque,
che l’assemblea chiarisca e, e quando vanno previsti compensi extra, meglio se
al momento del conferimento dell’incarico annuale al professionista.
Dopo aver trasmesso
tutta la documentazione al Centro servizi di Pescara e comunque ogni anno in
tempo utile per la presentazione della dichiarazioni dei redditi in cui si
richiede la detrazione, l’amministratore è tenuto a inviare copia della
documentazione a tutti i condomini. Tuttavia, per evitare la consegna a
ciascuno di pacchi e pacchi di fotocopie, è ben possibile che tutti questi
documenti siano sostituiti da una certificazione dell’amministratore che
attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti (circolare Finanze n.
122/1999). Insieme all’autocertificazione l’amministratore dovrà inviare un
documento in cui sia specificata la somma di cui ciascun condomino potrà tener
conto ai fini della detrazione stessa.
Infine, l’Agenzia delle
Entrate ha più volte chiarito qual è il momento in cui scatta il diritto
all’agevolazione: conta la data dell’apposito bonifico con cui l’amministratore
ha versato il dovuto all’impresa appaltatrice, non quella in cui ciascun proprietario
ha versato denaro al condominio. Per esempio,
se un condomino paga l’opera nel novembre del 2005, ma il bonifico comune
è fatto solo a gennaio del 2006, la detrazione competerà per il 2006 e potrà
essere richiesta solo con la dichiarazione dei redditi presentata nel 2007.
Certificazione spese sostenute: morosità e incremento in
consuntivo
Il regolamento di
esecuzione della legge (Decreto 18 febbraio 1998 n. 41) impone di allegare alla
denuncia di inizio lavori da inviare a Pescara “copia della tabella millesimale
di ripartizione delle spese”. Implicitamente la circolare Finanze n. 57 del
1998 chiarisce che non basta indicare i millesimi di ripartizione, occorre
anche chiarire la quota di spesa competente a ciascuno. Afferma infatti che
”Qualora successivamente alla trasmissione della tabella millesimale di
ripartizione delle spese l'importo preventivato venga superato, è necessario
spedire la nuova tabella di ripartizione delle spese all'ufficio che ha
ricevuto la comunicazione”
Ciò, in caso di opere
condominiali, accade quasi sempre. Infatti è raro che la spesa preventivata al
momento della Comunicazione coincida con
quella effettivamente sostenuta (in genere si finisce per pagare di
più).Peggio ancora: l’incremento della spesa può avvenire più volte nel corso
dell’esecuzione dei lavori e riflettersi nel versamenti di ciascuna rata di
bonifico, in diversi anni di competenza. Per evitare una pioggia di comunicazioni a Pescara, varrebbe la pena che
l’amministratore (o chi per lui) si accordasse con l’impresa appaltatrice per
un unico conguaglio finale di quanto pagato in più, che coincida con l’invio
della tabella millesimale definitiva.
Ma il vero problema,
lamentato da molti amministratori condominiali, e irrisolto dai chiarimenti
delle Finanze, è un altro. Com’è noto, la detrazione è dovuta “per le spese
effettivamente sostenute” e il diritto sorge contestualmente al versamento del
relativo bonifico. Se nessuna ambiguità sorge , per le spese sostenute dal
singolo nel proprio appartamento, diversamente accade per il condominio. Cosa
succede se un condomino non paga la sua quota delle spese per le opere di
recupero del palazzo? Ha l’amministratore l’obbligo (non rintracciabile né
nelle norme, né nelle loro circolari interpretative) di comunicare al Centro di
Servizi di Pescara, la morosità? Esiste infatti il rischio concreto che il
condomino si detragga comunque la spesa e che perfino in caso di controlli fiscali, possa esibire
prova dell’avvenuto bonifico da parte del condominio. E, ancora: quando il moroso non paga, tutti gli altri condomini sono
costretti, dalla loro responsabilità solidale, ad accollarsi nel frattempo la
sua spesa. Domanda: possono godere della detrazione anche su questo costo aggiuntivo,
effettivamente sostenuto? E, se la risposta è “sì”, cosa accade se, per
ripensamento tardivo o perché costretto da un decreto ingiuntivo, il moroso
salda in seguito i suoi debiti pregressi?
Prima di rispondere
occorre chiarire che è la singola persona fisica responsabile della propria
dichiarazione dei redditi, non l’amministratore condominiale. Pertanto non è
giusto caricare questo professionista di nuove funzioni di controllo fiscale,
che non gli competono per legge. Pertanto la soluzione pratica è che
l’amministratore non invii al mancato pagatore la documentazione per la
detrazione (che non gli spetta) e, viceversa rilasci ai condomini adempienti,
insieme alla documentazione o alla certificazione sostitutiva, una quietanza
dell’avvenuto pagamento delle loro quote relative alle opere ammesse allo
sconto fiscale. Le spese sopportate in
più per saldare la morosità altrui non vanno conteggiate, perché fanno sorgere
solo un diritto di rimborso da parte del moroso. Il fatto di richiedere o meno la quietanza al momento di controlli
fiscali è un problema del Fisco, non del condominio.
Conferimento dell’incarico all’amministratore
della cura della burocrazia del 36%
(da inserire nel verbale dell’assemblea)
In esecuzione del xxx punto dell’ordine del giorno,
l’assemblea ha conferito mandato all’amministratore di prendersi carico di tutti
gli adempimenti burocratici e fiscali previsti per legge (e in particolare dai
Decreti Ministero delle Finanze 18/2/1998, n. 41, Direttore Generale del
Ministero 6 marzo 1998 e Economia e Finanze 9/5/2002, n. 153 ) per ottenere la
detrazione fiscale del 36% sulle opere di recupero condominiali approvate nel
rendiconto in data xxxxxxxx , ove tale
detrazione sia concessa ai sensi della legge n. 449/1997 e delle norme ad essa
collegate. . Rientrerà altresì negli
obblighi dell’amministratore, oltre quanto previsto dalle norme citate, l’invio
al Centro Servizi di Pescara di nuove ripartizioni millesimali della spesa in occasione di sua variazione in sede di
consuntivo (in applicazione della circolare Finanze n. 57 del 1998.
L’amministratore non invierà la documentazione per la detrazione ai condomini
morosi e rilascerà agli adempienti quietanza dell’avvenuto pagamento per le
prestazioni professionali e opere per cui si richieda la detrazione stessa. Per
tale incarico è riconosciuto all’amministratore un compenso aggiuntivo pari a
xxxx , comprensivo dell’opera prestata per la gestione dei lavori di
manutenzione straordinaria e per la tenuta di eventuali assemblee straordinarie
(oppure non è riconosciuto alcun compenso aggiuntivo).
Tale delibera è stata approvata con il consenso di
xxxx partecipanti all’assemblea, e di xxxx millesimi* e con il voto contrario o
l’astensione dei condomini xxxxxxxxxx, per un totale di xxx millesimi.
*
in seconda convocazione, con la maggioranza dei partecipanti (anche con delega)
all’assemblea, che possiedano almeno un terzo dei millesimi.
Ricevuta per opere e prestazioni sulle parti
comuni nonché eventuali oneri connessi ai fini della detrazione fiscale, legge
n. 449/1997
Io
sottoscritto_________________ nella mia qualità di amministratore del
condominio di via __________________-in
______________________________
certifico di aver
ricevuto da _____________________________, residente a
______________, via __________________, C.F. ____________________________,
condomino del condominio sopraddetto
la somma di di euro
__________________________________, quale quota a parte corrispondente a
millesimi di competenza _________________, per la progettazione, l’esecuzione e
gli oneri connessi alle seguenti opere eseguite sulle parti comuni
condominiali, ai fini della detrazione fiscale prevista dalla legge n. 449/1997
e dalle norme ad essa collegate:
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Allego alla presente:
- fotocopia della tabella
millesimale di ripartizione delle spese connesse, relativa all’anno____.
Certifico inoltre di
detenere, di rendere visionabili a richiesta e di rendere disponibile in copia
in caso di controlli fiscali tutta la documentazione necessaria per ottenere la
detrazione ai sensi della legge n. 449/1997e delle norme ad essa collegate e in
particolare:
(oppure):
Allego alla seguente
copia della seguente documentazione necessaria per ottenere la detrazione ai
sensi della legge n. 449/1997 e dalle norme ad essa collegate:
- Comunicazione di inizio
lavori inviata al Centro servizi di Pescara;
- Fatture o ricevute
fiscali comprovanti le spese;
- Ricevute dei bonifici
bancari di pagamento;
- Ricevute pagamento Ici
sui locali comuni relative agli anni dal 1997 al ____ (oppure fotocopia del
modello F23 in caso di versamento
tardivo);
- Copia delibera
assembleare per i lavori; (1)
- Abilitazioni comunali
richieste (Dia, autorizzazione, permesso a costruire) (1)
- Comunicazione alle ASL
con assunzione responsabilità dell'impresa esecutrice per obblighi contributivi
e di sicurezza del lavoro (oppure dichiarazione dell'impresa esecutrice dei
lavori di rispetto delle obbligazioni contributive e di sicurezza del lavoro).(2)
- Dichiarazione di
esecuzione dei lavori sottoscritta da tecnico iscritto ad albo o comunque
abilitato ai lavori (3)
Distinti saluti
Amministratore del
condominio di via _______________ in ____________
Note:
(1) Documenti che possono
non essere necessari.
(2) Documento in pratica,
da non inviare mai perché sostituito dalle comunicazioni alle Asl imposte dai
Dlgs 626/94 e 494/96. Non necessario se questi decreti non ne prevedano
l'obbligo.
(3) Per lavori di importo
superiore a 51.645,69 euro.